Quels sont les frais qui alourdissent le prêt immobilier ?

Qui dit prêt immobilier, dit mensualités, mais pas seulement ! Rembourser le capital et les intérêts n’est pas la seule obligation qui pèse sur l’emprunteur. Avant de signer son offre de prêt, il faut être conscient des frais supplémentaires qu’engendre un crédit immobilier. Si certains sont à régler immédiatement comme les frais de dossier et l’hypothèque (ou la caution), d’autres viennent s’ajouter à vos remboursements mensuelles. Voici l’inventaire des différentes charges liées à un emprunt immobilier.

Souscription du prêt immobilier : les dépenses à prévoir  

Les frais de dossier

Au moment de débloquer les fonds, l’établissement prêteur engage des frais de dossier afin de couvrir l’étude et la constitution du dossier de demande de crédit immobilier. Leur montant dépend de la politique commerciale de l’organisme bancaire et du montant de l’emprunt. Généralement, ces frais sont compris entre 0,4 et 1 % de la valeur totale du prêt, soit entre 500 et 1 000 € en moyenne. Le plus souvent, les frais de dossier sont calculés dans la première échéance. Si vous souhaitez les régler en amont, vous avez la possibilité d’utiliser votre apport personnel. À vous de voir quelle solution vous semble la plus adaptée et de trouver un accord avec votre banque.

Dans certains cas, les frais de dossier peuvent être négociables. Pour en savoir plus, rapprochez-vous d’un courtier immobilier.

Bon à savoir : pour vous aider à comparer plus efficacement différentes offres, les frais de dossier sont inclus dans le calcul du TAEG (Taux Annuel Effectif Global) de votre prêt immobilier.

Les frais de courtage

Faire appel à un courtier immobilier est devenu un choix courant pour les particuliers qui cherchent à renégocier les mensualités, les frais de dossier et le taux d’intérêt au meilleur coût. Cependant, son intervention entraîne, bien souvent, des frais de courtage en raison de son travail de constitution du dossier et des études et négociations de crédit auprès de différents établissements bancaires. Encadrés par la réglementation, l’emprunteur doit avoir connaissance de ces frais en amont (qui ne peuvent lui être prélevés qu’à condition qu’il obtienne l’offre de prêt grâce à ses services).

Tous les courtiers en prêt immobilier perçoivent une commission des banques en tant qu’apporteurs d’affaires dès lors qu’une proposition de crédit est acceptée. Mais si certains courtiers se contentent de cette rémunération, d’autres réclament des frais de courtage supplémentaires auprès de leurs clients. En moyenne, ces frais tournent autour de 1 500 €.

Les garanties : l’hypothèque ou la caution bancaire

Parmi les garanties financières, la banque exige une hypothèque ou une caution qui la protège contre d’éventuels impayés. Chacune d’elles lui permet de récupérer le capital emprunté au cas où l’emprunteur ne pourrait pas remplir son obligation de remboursement. 
En général, l’hypothèque représente la garantie la plus onéreuse qui demande des frais supplémentaires (l’émolument du notaire, les taxes de publicités foncière,…). Comptez environ 2 % du montant emprunté contre 1 % pour la caution.
Attention ! Les organismes de prêts refusent la garantie par caution lorsque le financement provient de prêts aidés, notamment dans le cas d’un PTZ associé à un PAS. Dans ce cas, le recours à une hypothèque s’avère bien souvent inévitable.

Les coûts tout au long du prêt immobilier

Les intérêts

Sur la liste des frais annexes les plus importants, on retrouve les intérêts qui sont calculés dans le coût du crédit. Ces derniers sont déterminés à l’aide du taux d’emprunt que propose la banque. En d’autres termes, il s’agit du mode de rémunération que se réserve l’établissement prêteur pour être indemnisé à hauteur du risque dans lequel il s’est engagé.

Le montant de l’assurance emprunteur

Il n’existe aucune obligation légale à souscrire une assurance emprunteur lors d’une demande de prêt. Cependant une telle protection est généralement recommandée pour obtenir celui-ci. En effet, l’assurance souscrite va non seulement couvrir l’emprunteur, mais aussi garantir à la banque le remboursement des échéances en cas d’événements imprévus au cours de la période d’emprunt, tels que les accidents de la vie, les maladies longues durée, l’invalidité, … 

Les frais de remboursement anticipé 

En raison de liquidités disponibles ou après la vente d’un bien, il peut vous être demandé de rembourser votre crédit immobilier par anticipation. C’est une solution assez commune et bien qu’elle soit encadrée par la loi, ces frais peuvent rapidement représenter un coût important.

Pour se prémunir de ces frais additionnels, le prêteur peut prendre soin de mentionner l’exonération d’indemnités de remboursement anticipé dans le contrat de prêt. Les limites de remboursement sont quant à elles, fixées par les articles L313-47 et R313-25 du Code de la consommation. Ces textes stipulent que l’indemnité doit être inférieure à 6 mois d’intérêts du capital remboursé, basé sur le taux moyen. La seconde limite (imposée explicitement), peut notifier une indemnité maximum doit à 3 % de la somme restante dû avant le recours à l’anticipation.

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